杭州市土地招标拍卖状况定量分析
浙江大学东南土地管理学院 沈兵明 罗罡辉
杭州市国土资源局市场处 卢春强 祝军

一、引言 土地储备机制与储备量
土地收购、储备、供应机制，在国外已运行了两百余年，积累了丰富的经验。国际上已有不少国家意识到政府储备土地的重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为“土地银行”。最早发展的是荷兰阿姆斯特丹市，从1800年开始，该市在工商界的支持下，购置土地进行储备，此后，法国、瑞典等国的城市政府相继进行了土地收购与储备。目前，瑞典的斯德哥尔摩市拥有西欧最大的土地银行。英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似的机制。但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定的目的：要么是为了实施政府的城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要；要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。所以，各国政府都采取了相应的立法手段，制定较为严密的法律措施，以保障该机制的运行。我国土地储备机制率先在深圳市和上海市得以实施。1996年9月26日，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主；1996年11月15日，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购、 储备、出让工作，该机构列为事业单位编制。接着，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市先后成立土地
储备机构。其中杭州市1997年8月开始筹建土地储备发展中心，10月18日正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。随后出台《关
于建立杭州市土地收购储备机制的通知》和《杭州市土地储备中心工作章程》(试行)，并于1999年3月10日正式颁布《杭州市土地储备实施办法》，2000年9月经修改后重新予以公布。这是我国首部正式出台的关于土地收购储备方面的政府规章，为土地储备制度作出了有益的探索。自从1997年8月土地储备制度建立以来至2000年12月底，吭州市已累计收购土地156宗，其中收购国有困难企业数98宗，坟购破产企业数18宗，其余旧城改造项目40宗，面积达340公顷：5109亩)，投入收购资金近35亿元；同时以“净地”形式供应土地[68公顷(2517亩)，收回资金36．9亿元，目前在储土地172公顷：2583亩)。4年来，杭州市土地储备供应运作结果如表1所示。表1 杭州市历年土地储备供应状况一览表 ’
单位：宗、万元、公顷

显然，储备土地库存量的大小，库存时间长短的矛盾日渐凸现出来，土地收购储备、出让过程实际上也是资金流转过程，没有合理的土地储备量，要么形成“土荒”，要么形成“土地滞涨”。所以土地储备量大小的合理确定已迫在眉睫。
二、土地储备量的影响因素分析
土地收购储备一船包括土地收购、开发、出让3个阶段。每个阶段中都有各自的主导因素起作用，对土地的储备量产生影响。
(一)在土地收购阶段中的影响因素分析
1．资金的多少将直接影响土地的储备量土地收购储备过程既是土地流转的过程，又是资金循环的过程，不能没有巨额资金的支持，目前各地的做法多是政府投入一定的启动资金，运作起来后主要通过银行贷款解决，资金不足是开展土地收购储备工作的“瓶颈”。杭州市储备土地的资金运作受市财政部门的指导与监督，资金全由市财政拨款，运作后的增值资金也逐步充实资本金；土地收购资金通过收购土地的抵押贷款筹措；土地出让金全额上缴财政。该市首次注入2000万元资本金，第二年再追加2000万元，2000年9月7日，市财政局同意市土地储备中心转增资本金3000万元，至此，市土地储备中心累计注册资本金总额已达7000万元，可见土地收购资金主要通过银行贷款来取得。由于抵押贷款是一种市场运作行为，一则风险较大，压力过高；二则银行投放房地产领域的资金量有一定限度，所以土地的储备量大小直接受资金投放量的影响。
2．要求储备的申请单位数量多少影响土地储备量
杭州市目前规定了需要储备的10类国有土地。由于每年报请土地储备中心申请储备的土地是不同的，每年进行企业改制或
申请破产的国有企业数量是不同的，旧城改造所需储备的土地面积也是不同的。通过土地储备预报制度，根据各种申请资料统计出当年潜在储备量，并结合其他因素，制定土地储备数量。
(二)在开发储备阶段中的影响因素分析
1．储备方式对土地储备量的影响
随着土地储备机制的不断完善，土地储备的方式越来越多，各种不同的方式对土地储备量都有影响。从工作时序上划分有3种
方式：一是信息储备。收购土地之前，根据收购目标的需求，收集土地的各种信息，如地价、区位及相关参考指标、邻近土地开发信息以及土地市场上相关类型土地的价格信号等进行统计分析，锁定目标区域，为土地收购作好积极准备。二是红线储备。根据城市规划的要求，划定规划地区各种用途的土地范围的红线，即从规划编制和规划调整着手，事先进行准备，为实地储备作前期工作。三是实地储备。根据所收集到的信息及规划红线要求收购土地，并进行前期开发和土地利用，为土地“净地”出让作好各种准备。从目的与功能上划分也有3种：一是开发储备。指政府为城市建设发展和人民生活提高而提供的土地量，以满足生产和生活空间的需求。二是市场储备。指政府为垄断一级市场干预二级市场，根据市场供求规律，在二、三级市场上收购土地，以调控房地产市场，达到优化配置城市土地。三是生态储备。指政府为维护城市生态环境需要而对绿地、湖泊、河流、湿地等土地保护、扩展所进行的土地储备。
2．城市发展规划对土地储备量的影响
杭州市土地储备中心既作为独立核算的单位，又作为非赢利性的单位，所以在经营思路上不单以经济利益为目标，而且还要综合考虑社会效益和环境效益。在城市产业结构调整外，伴随着规划用地结构调整，所以，产业变革、旧城改造和规划调整的进度直接关系到当年土地储备量的大小。
另外，规划用途的重新确定或区位条件的变化直接影响土地储备的经济效益。不同地段的土地所带来的经济利益是有差异
的。所以在同等条件下，当然优先储备开发区位条件相对较好的地块；在控制储备总量的同时，增加高等级地块的储备数量，以获得较高经济效益。杭州市2000年1月～12月通过招标拍卖方式出让的部分地块楼面地价变化证实这一点，具体见表2。
表2 杭州市2000年1月～12月份
部分招标拍卖方式出让土地楼面地价一览表

说区域土地供应状况会影响某市土地的储备量。
2．房地产销售对土地储备量的作用
土地供应的规模与节奏直接影响房地产的供应。近几年来，杭州市房地产呈稳步上升态势，原因之一是政府在土地供应的规
模上有所控制。“九五”期间每年用于住宅开发的土地供应量在500亩～600亩之间(1998年因蒋村纳入杭州市区，土地供应量激增至2200亩)，使得每年的新开工面积一直维持在160万平方米一250万平方米的水平上，具体见表3。除此之外，商业物业、写字楼物业、工业物业开发用地也会产生影响。
表3 杭州市“九五”期间住宅开发状况一览表

三、城市土地储备量的大小拟定
每年供地多少合适?如何确定年度土地供应量?先看3个例子。1992年前后，北海“炒地”风炽热，大量农田被占用，教训固然
很多。但土地投放量过大，严重超越当地经济实际容纳能力是最重要的教训之一。相反，昆山市科学规划出可供建设用地8．3万亩，至1995年底实际已经占用2万亩，到2000年控制到占用6万亩，仍有2．3万亩可供未来之用。苏州在建设用地计划管理中实行了3个挂钩：一是同国家中长期规划及相应产业政策挂钩，二是同地方发展的中长期计划挂钩，三是同日益深化的土地使用制度改革挂钩，根据国民经济和当地经济的预期增长速度合理确定年度供地总量。后两者经验说明，根据经济实际增长潜力而确定的年度土地供应量才是硬道理。
1．拟定城市土地储备量大小的思路
土地储备的目的是为了盘活城市存量土地，促进城市建设的有序拓展。但是在现行实际工作中，土地储备量的大小具有一定的随机性和盲目性，土地储备收购出让尚缺乏具体的系统的计划和适当的规模范围，为此，有必要探讨建立一个预警模型来预测，调试和分析土地收购储备量大小范围的问题，定量模型将是政府 制定土地供应计划的有益参考。政府每年作土地供应计划时，首先要从两个方面来考虑土地供应量：一是当地对各类房屋的有效需求；二是可能吸引来的投资数量。房屋和其他商品不同，其市场有很强的地方性，即有效需求是当地的；而房屋建设过程的投入则不同，它除了当地的资金外，还可能是外来的。这也是房地产风险大的重要原因。一个投资者可以调查并掌握某一地方的房屋需求情况，但无法掌握有多少投
资，不了解投资和供应情况，就容易造成供过于求，房屋积压。下面从每年房地产开发投资所需的实际土地量人手，分析变化速度， 通过切换，来估计每年土地储备量。
2．总体运算思路设计
通过比较多年的房地产项目土地量和相关因素的分析，包括人口增长、家庭收入、家庭结构、房地产开发投资量、当年建成区面积等，通过著名统计分析软件SPSS for Windows，剔除不必要的因素(相关系数低的因素和共线性诊断排除因素)，发现房地产项目土地需求量与房地产开发投资量、当年建成区面积存在两元线性关系，数据如下(见表4)：
表4 杭州市房地产项目土地需求量
与开发投资量、建成区面积的数量状况

关系表达式为：S=1371．513十58．858J-1．677*0.01I，其中
S：房地产项目土地需求量；
J：房地产投资量；
I：建成区面积。
两元线性回归方程的两个变量的AdjustedRSquaFe即修正R平方值为0．946，共线性诊断指标容许度(T01eirance)0。798，0．798大小适中，不是很小：方差膨胀因子(VIF)为1．253，1．253数值不大，从而可以拒绝它们之间的共线性假设。
3．房地产项目土地需求量相关因素检验

通过SPSS for Windows 的模型Cubic的统计分析，房地产开发投资量曲线随着时间推移，与曲线y=45879.2-66771.542735x+27711.0192x*x-1540.574398x*x*x非常接近。R平方系数数值为0．97834，修正值R2为0．96751。其中x为年份，当年值减去1989年，即1990年为1,2001年为12。同样用同一模型分析建成区面积曲线，发现R2系数值也相当高，为0．95313，曲线方程为；y：=83．366814—11．545770x+3．406492x*x-0.0144844x*x*x 其中x值同上述说明。
4．结论
通过两条曲线，我们可以预测2000年房地产开发投资量将达到615252万元，建成区面积达到175平方公里，房地产项目土地
量为90．2公顷(1353亩)，与现实比较吻合。同理，可以预测2001年房地产项目土地需求量为175．3公顷(2629．5亩)，因此土地储备量控制在166．7公顷(2500亩)左右为宜。