从杭州的土地供应情况谈房价与地价的辩证关系

朱寅传

　　近年来，全国房地产市场由疲软趋向旺销，商品房价格也有 较快的增长。浙江省杭州市土地管理部门在密切关注这一情况， 并加强了调查研究。

　　这几年杭州市商品房需求一直趋好，其原因 主要在于：一是大环境的发动，即国家实行积极财政政策，刺激 消费已见成效；二是小环境的推动，即堀市环境的综合整治，增 强了外地人员入住杭州的吸引力；三是改革开放政策的拉动，即 政府对吸引外来投资、外来人才等一系列政策的放宽，使外地人 员入住杭州成为可能：四是消费观念更新的带动，即部分群众由 过去的“存钱购房”转为“借钱购房”，这是房改政策的实施和金 融政策的鼓励所带来的必然现象。市场需求的趋旺必然拉动商品 房房价的上扬，这是市场经济规律的作用。

　　现在有一种很流行的议论，认为“房价高是因为地价高”，认 为只要降低地价就可以降低房价，就可以促进房地产市场折发展。 这话听起来似乎有道理，实际上这是计划经济的逻辑，即成本决 这价格。市场经济的逻辑是供求关系决定价格。地价只不过是房 价中绝对地租、级差地租的存在形式。只要市场能接受房价，就 不能说地价高。地价作为反映一个城市社会经济发展水平和土地 供求状况的“晴雨表”，是由市场决定的。大家知道，有一个城市 这些年来基本没有搞过土地招标拍卖，政府收取的地价并不高， 但它的房价是全国最高的，其道理就在于此。

　　最近，有一篇署名“央视”的题为《杭城房价飚升的背后》的文章，该文称：“据业内人士说，最直接的原因是地价上涨。据了 解，为了增加土地收益，近年来杭州市实行了缩量放价的土地政 策，土地供不应求导地价的飞速上涨。”在这里且不讲他观念的过 时陈旧，就新闻舆论应具有的真实性而言，这篇文章也不具备。事 实是这样的：1995年——-2000年杭州市在市区范围内，经营性房 地产用地的年平均供地量为1582亩，其中2000年为2061亩，比 历年平均量增长30．28％；又据对1995年以来同期经营性房地产 供地量的统计，1-7月份历年平均供应量为927亩，其中今年1— 7月为1587亩，比历年同期平均数增长71．4％，根本不存在“缩 量放价”的问题，而是已经并正在适度增加土地投放量，·已经并 正在加快向市场投放土地的进度。

　　 在一个城市里，各种生产要素都可以移动，唯独城市的环境 是不能移动的。在杭州，西湖就不能移动。环境的不同反在土地 上就是地段差别。地璺好遇地价高，地段差则地价低。为此，不 能因较好地段土地卖出了一个较高的价格而大惊小怪，特别是西 湖附近可供开发的土地已廖廖无几，甚至绝无仅有的情况下，只 要土地出让方式采取的是国家规定的招标拍卖形式，地价高一些 也是正常的客言。衡量一个城市地价的高低，应以平均地价为标 准；比较城市间地价的高低，既要按同口径比较(因各城市地价 ．内涵是不一样的)，又要进行城市质量的比较。这才是可取的。 据统计，1995年至今年7月份，杭州市市区商品住宅供地量 为7521亩，同期以行政划拨方式供地的经济适用经济适用房用地 为7802亩，经济适用房的供地量并不等于经济适用房的可供量， 事实上，开发商将经济适用房改为商品房的时有发生。为此，杭 州市政认就严格经济适用地管理、加强经济适用房销售管理、加大经济适用房的开发力度等一系列问题作出了明确的规定。

　　我认 为，只要实行商品房用地和经济适用房用地同时并举，确保供应， 完全可以大胆地遵循市场规律，针对不同的收入人群，通过不同 途径解决居民的住房问题。对于有能力购买商品房的，政府不必 降低地价以迎合·；对于没有能力购买商品房的，通过经济适合用 房途径能使其实现安居的梦想。 房地产价格与经济社会发展应是协调一致的。随着经济社会 水平的不断发展，房地产价格应呈稳中有升趋势。由于住房制度 改革，已有越来越多的城市居民成为了“有房阶级”。如何维护大 多数人民群众不动产的价值，维护投资者不动产的保值增值，维 护社会的稳定，增强投资者的信心，是经济发展时必须要慎重对 待的一个大问题。

摘自<中国国土资源报)2001年10月10日